От чего защищает титульное страхование загородной недвижимости
Данный вид услуг от актуариев не пользуется особым спросом на рынке розничных страховых продуктов.
Но о страховании титула можно часто услышать от ипотечных заемщиков – именно банки требуют от своих клиентов оформления такого полиса.
Сделке по купле — продаже недвижимости кредиторы стремятся осуществлять с минимальным риском и потому заботятся о наличии такой страховки, чтобы не потерять обеспечение по выданному займу.
Какие же особенности имеет титульное страхование?
Цель титульного страхования
Страхование титула предусматривает защиту права собственности на застрахованное имущество.
Целью такого вида актуарных продуктов является обеспечение безопасности сделок с объектами недвижимого имущества и другими активами.
Отличие титульного страхования от других видов страхования
В результате изменений законодательства в соответствующей сфере титульное страхование нельзя отнести напрямую к разновидностям имущественного страхования, не подходит оно и под классификацию личной страховой защиты.
Правовое регулирование данного направления на сегодня осуществляется на договорной основе.
Одно из отличий такой страховки – время события, которое относится к страховым случаям.
При страховании титула клиент защищается от проблем, возникших в прошлом, тогда как все остальные виды полисов заботятся о настоящем, в течение всего срока действия страховки.
Такой полис обезопасит от уже произошедших событий, неизвестных на момент заключения сделки по приобретению жилья или объекта коммерческой недвижимости.
Кто имеет право заключить договор титульного страхования
В качестве страхователя может выступать исключительно собственник определенного актива.
Обычно таким клиентом компании — страховщика выступает клиент банка, получивший там ипотеку.
Но и любой другой покупатель имущества, как движимого, так и недвижимого, может приобрести данный вид полиса.
Возможно Вас заинтересует как застраховать недвижимостьИли прочтите ТУТ про осуществление страховой выплаты и необходимые для этого документы.
Объект страхования титула
Имущественные интересы собственника недвижимости или других активов, который владеет, пользуется и распоряжается ей, принято считать объектом данного вида страховой защиты.
Точнее, объект страхования титула – это субъективное право собственности на конкретные вещи.
Непосредственно правовым титулом считается правоустанавливающий документ, который доказывает законное право владения определенным имуществом.
Страховым случаем является расторжение сделки вследствие признания ее недействительной, в том числе в судебном порядке.
Основания признания сделок недействительными
С какими ситуациями можно столкнуться и от чего может защитить полис страхования титула:
Сделка расторгается при выявлении существенных недочетов в содержании или оформлении документов (регистрационные или правоустанавливающие), если ошибки закрались туда при регистрации обременения или других сделок в госреестре, БТИ или при проведении оценки стоимости объекта.- Информация о праве на владение объектом была утрачена или искажена уполномоченной организацией.
- Судебное решение об отчуждении имущества.
- Заключение сделки от имени неполномочного лица.
- В случаях, когда третьи лица предъявляют свои права на актив, либо устанавливается сервитут и другие их вещные права.
Юридическую «чистоту» предстоящей сделки проверяют при подготовке к ней риэлторы или представители банка-кредитора, но не всегда они могут получить исчерпывающую информацию, позволяющую исключить абсолютно все эти риски расторжения сделки.
Причины, из-за которых может пригодиться такая страховка:
- мошенничество и подделка документов;
- ошибки из-за некомпетентности или невнимательности регистратора;
- неправомочные судебные решения;
- недееспособность тех лиц, кто участвовал в сделке;
- нарушение прав одного из владельцев имущества, например, несовершеннолетних или наследников, не заявивших о себе.
Проблемы могут тянуться из прошлого и даже, если вы уверены, что являетесь добропорядочным приобретателем, то прежние владельцы имущества могли приобрести его не совсем законно, нарушив чьи-то права.
Сроки договора страхования
Полис титульного страхования может выдаваться на срок от 1 до 10 лет.
Однако срок исковой давности в соответствии с законодательством (ст. 196 ГК РФ) составляет 3 года, в течение этого периода можно признать сделку недействительной из-за ее ничтожности (ст. 181 ГК РФ).
Именно этим фактом и вызвано установление срока действия титульного страхования в среднем на трехгодичную продолжительность.
Но это – минимальный срок, на который стоит заключать договор страхования титула, ведь срок исковой давности по нарушению прав предыдущих собственников не устанавливается и они могут в любой момент подать в суд, чтобы восстановить справедливость, что означает, что новые владельцы могут оказаться на улице в любой момент.
По этой причине ипотечная сделка с банком предусматривает заключение страхового полиса на титул на весь период погашения обязательств.
Размер убытков страхователя, которые должны быть возмещены
Страховую сумму вправе определить условиями конкретного договора каждая компания самостоятельно.
Чаще всего в качестве ее устанавливается рыночная цена объекта недвижимости. при заключении сделки покупки с привлечением заемных средств учитывается еще и сумма начисленных процентов по кредиту, а не только основная сумма долга.
Также включается в компенсацию судебные издержки, которые понес добросовестный приобретатель – страхователь при отстаивании своего права собственности.
Не подлежат возмещению моральный ущерб и штрафные санкции, а также другие косвенные затраты, которые были понесены при аннулировании сделки.
Узнайте как оформить страхование ипотечного кредита
О том как произвести возврат страховки при погашении кредита читайте в ЭТОЙ статье.
Всё о предрейсовом техосмотре:
Правила страхования
Правила страхования титула в каждой компании на рынке устанавливаются свои, но в целом они имеют схожее содержание и описывают права и обязанности страхователя.
Обычно такие правила предусматривают, что страховка покрывает риски потери права собственности, вызванные ситуациями, регламентированными статьями 168-179 и 302 ГК РФ.
Но если страхователь узнал о проблемах раньше, чем оформил полис, то он не сможет получить возмещение своих убытков от расторжения сделки.
Тариф титульного страхования, критерии формирования
В течение первых трех лет после заключения сделки купли-продажи тариф на эту страховку будет выше, так как риски выше, после этого – вероятность оспаривания действительности сделки снижается.
Но в среднем страхование титула обходится в 0,5-1% от рыночной стоимости объекта.
Это – вполне адекватная плата за то, чтобы получить уверенность, что сделка не будет аннулирована и имущество не будет утрачено.
Итоги
Страхование титула защищает собственника от риска утраты приобретенного имущества, действует оно ретроспективно и позволяет исключить действие тех событий, которые уже произошли ранее, но о которых не знал страхователь.
Средний срок действия полиса титульного страхования – 3 года, что связано со сроком исковой давности согласно гражданско — правовым взаимоотношениям, но при нарушении прав подать в суд можно в любое время, поэтому страховка нередко действует в течение всего срока пользования кредитом.
Конкретные правила страхования, условия договора и тариф необходимо уточнять в конкретной страховой компании, поскольку четких и однозначных требований на рынке в отношении этого направления страхования нет, и оно регулируется договоренностями сторон.