Страхование ответственности управляющих компаний ЖКХ дело добровольное, пока
C переходом к частному обслуживанию сферы ЖКХ во всех регионах возникла проблема: качество услуг управляющих компаний не улучшилось, а упало из-за низкой конкуренции и несовершенства правоприменительной практики.
Одним из самых эффективных способов улучшения деятельности в любой области, связанной с оказанием услуг, является страхование.
Поэтому страхование в сфере ЖКХ, хотя и с традиционными для России сложностями, постепенно становится все более распространенным.
Управляющие компании и их ответственность
Управляющая компания (УК)(чаще всего создается в форме ООО) – это юридическое лицо, которое по договору с собственниками квартир в многоквартирном доме осуществляет обслуживание всех коммуникаций и общего имущества.
УК – не совсем корректное название, по закону управляющая компания – это компания, управляющая инвестициями, но на практике оно применяется очень широко.
УК является одной из трех альтернатив, которую могут выбрать собственники квартир. Следить за состоянием дома и коммуникаций можно также с помощью ТСЖ (товарищество собственников жилья) или прямого управления (реальный вариант, если собственников немного).
УК несет ответственность за качество оказываемых ею услуг. В первую очередь, это гражданско-правовая ответственность по договору, в котором должны быть прописаны конкретные критерии качества работы организации и ответственность за нарушение обязательств.
Также УК несет гражданско-правовую ответственность по ГК РФ в случае причинения вреда, например при падении льда с крыши на имущество третьих лиц или человека.
Дополнительная ответственность может наступить в случае, когда УК нарушает нормы по содержанию и ремонту многоквартирного дома.
По ст. 7.22 КоАП РФ максимальное наказание – штраф в сумме до 50 тыс. рублей. Его сложно назвать значительным, поэтому основные инструменты воздействия на УК – гражданская ответственность, конкуренция на рынке и страхование.
Первые два работают не слишком хорошо: у ООО может быть недостаточно имущества для покрытия даже небольшого ущерба, а конкуренции на рынке ЖКХ на данный момент практически нет, поэтому введение обязательного страхования УК может стать относительно действенной мерой.
Цели страхования
Первую цель мы уже назвали – повышение качества услуг.
Для получения страховой выплаты деятельность компании должна отвечать ряду строгих требований, а это в свою очередь стимулирует УК повышать профессионализм рабочих и в целом пристальнее следить за расходованием средств и выбором подрядчиков.
Кроме того, чем выше качество услуг (и, следовательно, ниже риск наступления страхового случая), тем меньше стоимость страховки.
Узнайте как можно выгодно застраховать квартиру и что необходимо для этого сделать.
Какие особенности необходимо учитывать при страховании дачного дома читайте В ЭТОЙ СТАТЬЕ.
Вторая цель – непосредственно страхование рисков для добросовестной УК, которая действительно работает на улучшение собственного имиджа и стремится оказывать качественные услуги.
При наступлении страхового случая организация получает выплату, за счет которой покрывается ущерб. Это снижает риски для самой компании.
Заключение договора страхования должно «успокоить» и собственников жилья, так как в случае аварии, другого несчастного случая или неправомерных действий третьих лиц вопрос возмещения ущерба будет решен быстро и без дополнительных затрат.
Управляющая компания, заботящаяся о страховании своих рисков, заслуживает большего доверия, чем ее конкуренты.
Административная ответственность управляющей компании застрахована быть не может, так как страховка в любом случае не распространяется на ущерб, причиненный из-за того, что УК сознательно не выполняет свои обязанности.
Но от большинства рисков, которые могут наступить независимо от воли организации, можно застраховаться, хотя еще недавно страховщики отказывались страховать самые распространенные риски – стихийные бедствия и аварии сетей снабжения.
Страховые случаи и риски
Большинство крупных страховщиков предлагает комплексное страхование.
Застраховано может быть все имущество, находящееся в управлении УК:
- помещения многоквартирного жилого дома, не являющиеся частью квартир;
- ограждающие конструкции;
- системы отопления, энергоснабжения, санитарно-технические сооружения;
- любое другое имущество.
Страховые риски ЖКХ разнообразны:
- природные катаклизмы;
- аварии сетей снабжения или внутридомовых коммуникаций;
- вред, причиненный неправомерными действиями третьих лиц (битье окон – самый банальный из случаев, но страховка распространяется в большинстве случаев и на кражи, разбойные нападения, хулиганство и другие административные нарушения и преступления);
- взрыв газа и другие случаи.
Традиционно страховщики страхуют риски, связанные с военными действиями, крупными техногенными катастрофами, забастовками, и некоторые другие – редкие, но влекущие чрезвычайно крупный ущерб.
Также страховщики часто предлагают в качестве отдельного продукта или как часть общей программы страхования застраховать ответственность УК в случаях причинения ущерба (не по вине компании) из-за некачественно проведенного ремонта или работ по обслуживанию многоквартирного дома.
Например, затопление квартиры из-за несвоевременно проведенных ремонтных работ не по вине УК.
При наступлении страхового случая возмещается полная стоимость имущества при его уничтожении (если имущество восстановлению не подлежит) или стоимость проведения ремонтных работ.
Максимальная сумма выплат всегда ограничена, лимит определяется исходя из размера возможного ущерба и ключевых условий страхования (как правило, лимит не выше 10 млн рублей).
Часто договор страхования включает франшизу – возмещение вреда до определенной суммы самостоятельно застрахованным лицом.
Тарифы и льготы
Тарифы по страхованию определяются для каждого страхователя индивидуально.
Они рассчитываются, исходя из нескольких базовых факторов:
- состояние имущества, давность последнего проведенного ремонта;
- квалификация подрядчиков и работников самой компании;
- статистические данные по произошедшим авариям и случаям причинения ущерба;
- срок и дополнительные условия страхования.
Снизить стоимость полиса можно очень значительно, если дополнительно УК соблюдает ряд условий, уменьшающих вероятность наступления страхового случая:
- застрахованы УК и все подрядчики, участвующие в обслуживании дома;
- в управлении УК находится большой жилой фонд (как правило, от 500 тыс. м2);
- имеется проработанный план ремонтных работ и хорошая репутация УК (работа на рынке в течение долгих лет, малое количество аварий).
Но страховщики прекрасно знают о том, что финансовое состояние многих УК не слишком устойчиво и платить много за страховку они просто не могут.
Поэтому многие страховые компании предлагают ряд льгот при заключении договора на комплексное страхование УК. В первую очередь это рассрочки при выплате страховых премий – на 3-4 платежа.
Также при соблюдении приведенных выше дополнительных условий стоимость страховки может быть снижена очень существенно.
Узнайте что такое страхование договоров долевого участия (ДДУ).
Об обществе взаимного страхования ответственности застройщиков читайте в ЭТОЙ статье.
Всё о страховании антиквариата и предметов старины: //dom/estate/antikvariat.html
Реформы в сфере ЖКХ и страхование
Законодатель уже давно ищет способы стимулировать развитие рынка ЖКХ, страхование – одно из множества решений.
С 1 сентября 2014 года вступил закон о внесении изменений в ЖК РФ и некоторые другие законодательные акты, который вводит лицензирование управляющей компании в ЖКХ.
Требования к лицензируемым компаниям минимальны: регистрация в качестве юридического лица или ИП и отсутствие судимости, дисквалификации или аннулированной в прошлом лицензии.
Но в будущем, возможно, требования получения и условия для лишения лицензии будут ужесточаться. Не исключено, что страхование УК ЖКХ станет обязательным условием.
Кроме того, на самом высоком уровне ведутся разговоры о необходимости ужесточения ответственности за ненадлежащее исполнение УК своих обязанностей, а это может означать введение в КоАП новых статей или упорядочение судебной практики.
Страхование ЖКХ вряд ли станет когда-либо универсальным решением проблем отрасли, но может оказать поддержку потребителям и добросовестным УК. Вопрос реформирования ЖКХ уже не раз поднимался на уровне правительства и президента, и в будущем неизбежно ужесточение ответственности управляющих компаний и дополнительное регулирование сферы ЖКХ.
Но даже до введения норм об обязательном страховании ответственности приобретение полиса добровольного страхования управляющей компанией ЖКХ является разумным шагом как для самой обслуживающей организации, так и для потребителей ее услуг.